조인트 테넌시 (Joint Tenancy)가 결코 완벽한 유산상속계획은 아닌 이유들



한인분들이 가장 많이 흔히 쓰시는 유산상속 계획이 부부간에 joint tenant 혹은 자녀간에 joint tenant를 하는 것입니다. 예를 들어, 갑과 을이라는 부부가 부동산을 joint tenant로 가지고 있을때, 갑의 사망시는 을이 100%를 반대로 을의 사망시 갑이 부동산에 대한 100%의 소유권을 가지게 됩니다. 그 후 혼자 남은 부모가 자녀와 또 그 부동산에 관해 joint tenant를 하시는 것이지요.

이렇듯 joint tenant는 유산상속법정을 거치지 않고 배우자 혹은 자녀가 재산을 받을 수 있기에 널리 통용은 되고 있습니다. 허나, 살다보면 생길 수 있는 여러가지 변수를 생각하면 결코 완벽한 유산상속계획은 아닙니다.

첫째, joint tenant로 다른 사람을 부동산에 같이 등재하는 순간부터 본인이 가지고 계신 권리를 나누셔야 합니다. 그만큼 control을 잃으시는 것이지요. 더 이상 “본인의 재산”이 아닌 공동소유주들과의 공동재산이 되는 것입니다.

둘째, joint tenant로 같이 등재되어있는 배우자 혹은 자녀가 아픈 경우, 위임장 마저 받아 놓으신 게 없다면 부동산에 대해 소유권을 정리하기 위해 conservatorship 즉 재산/의료 대리보호자설정을 하시기 위해 법정에 가셔야합니다.

세째, joint tenant 한명이 사망하고 나머지 공동소유주들이 집을 파시고자 하셨을 때, 집 가격이 구입한 가격보다 많이 올랐다면 많은 양도소득세를 물수 있습니다.

네째, 부동산을 팔고 자 하시거나 부동산에 관한 융자를 받고자할때 다른 공동소유주, 즉 joint tenant들의 서명없이는 아무런 행동을 취하실 수 없습니다. 예를 들어, Mrs. Kim 께서 남편분이 하늘나라를 가신뒤, 자녀분을 가지고 계신 부동산에 joint tenant로 올리실 경우, 자녀분의 동의와 서명없이는 집을 파실 수 도 융자를 받으실 수도 없게되는 것이지요.

다섯째, 비슷한 시기에 공동소유주들이 아프게되거나 하늘나라로 가시게 되는 경우, 나머지 가족들은 그 재산을 받기 위해 결국 유산상속법정을 찾아야 합니다. 최근에 저희 사무실에 오신 타인종 손님 중, 암환자이신 아버님의 병간호를 하시던 어머님께서 먼저 하늘나라로 가시게 된 후 아버님 마저 지병으로 세상을 뜨는 불행한 일을 겪으신 분이 계십니다. 어머님과 아버님이 joint tenant로 계셔서, 적어도 유산상속법정에 갈일은 없다라고 생각하신것이지요. 부모님이 아무런 유산상속계획없이 한꺼번에 하늘나라로 가신 터라, 자녀분들의 고충이 만만치 않았습니다.

따라서 부부이신 경우, joint tenant 로가지고 계신 부동산을 community property혹은 community property with right of survivorship으로 전환하시고, 꼭 전환된 부동산에 리빙트러스트를 만드셔야합니다. 살면서 생길 수 있는 변수에 꼭 대비하셔야합니다.


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